Per consolidato insegnamento della giurisprudenza di legittimità (Cass. 17 novembre 1976, n. 4292; Cass. 12994/2013), l’ordinanza di convalida dello sfratto per morosità ha efficacia di cosa giudicata sostanziale con preclusione di ogni questione in merito alla risoluzione del contratto ed al possesso di fatto della cosa locata, ma non preclude, tuttavia, nell’autonomia dei rispettivi e correlativi diritti, né al locatore di instaurare separato giudizio per il pagamento dei canoni, né al conduttore di chiedere in giudizio l’accertamento dell’obbligo del pagamento e di eccepire e contrastare, nell’indagine sui rapporti di dare e di avere in relazione ai canoni, la misura di questi.
In particolare, è stato affermato che l’ordinanza di convalida di sfratto è un provvedimento giurisdizionale irrevocabile che ha valore di cosa giudicata sostanziale:
- sull’esistenza del contratto di locazione e sulla qualità di parti di intimante ed intimato (Cass. 1 dicembre 1994, n. 10270);
- per la risoluzione del contratto di locazione e per la condanna al rilascio (tra le altre: Cass. 17 luglio 2008, n. 19695; Cass. 4 febbraio 2005, n. 2280);
- sull’intervento di una causa di cessazione o risoluzione del rapporto, come pure sulla qualificazione di esso, se la scadenza del medesimo, richiesta e accordata dal giudice, è strettamente correlata alla tipologia del contratto (Cass. 23 giugno 1999, n. 6406; Cass. 10 maggio 1985, n. 2919).
Ciò è coerente con i principi in tema di giudicato implicito e di estensione di questo soltanto alle questioni dedotte o deducibili come antecedenti logici necessari indefettibili per la decisione: tra i quali non rientra l’entità del canone, di per sé sola ed in sé considerata, né la legittimità dei presupposti per il suo calcolo, attesa la limitatezza della cognizione indotta dalla mancata comparizione o dalla mancata contestazione del locatario e la sufficienza, ai fini della convalida, dell’an della mora e non anche del quantum.
Pertanto, un giudicato sull’entità del canone dovuto è conseguibile soltanto in caso di contestuale ingiunzione di pagamento per i canoni a contratto in corso (Cass. 24 luglio 2007, n. 16319; Cass. 29 maggio 2012, n. 8565).
Mirco Minardi
Avvocato, blogger, relatore in convegni e seminari. Autore di numerosi articoli apparsi su riviste specializzate cartacee e delle seguenti monografie: Le insidie e i trabocchetti della fase di trattazione del processo civile di cognizione. Manuale di sopravvivenza per l’avvocato, Lexform Editore, 2009; Le trappole nel processo civile, 2010, Giuffrè; L’onere di contestazione nel processo civile, Lexform Editore, 2010; L’appello civile. Vademecum, 2011, Giuffrè; Gli strumenti per contestare la ctu, Giuffrè, 2013; Come affrontare il ricorso per cassazione civile, www.youcanprint.it, 2020.
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Salve,
sono un locatore,che ha stipulato un contratto di locazione per un immobile commerciale,in cui ho concesso al conduttore fi parlarmi un affitto inferiore solo per il primo anno a titolo di avviamento della sua attivita’.Adesso,che sta per decorrere il secondo anno lui gia’ mi ha detto che non intende pagarmi l’affitto pieno (reale) e non vuole più’ concedermi la fideiussione assicurativa come garanzia dell’affitto. Avendo inserito nel contratto la clausola rescissoria espressa,posso farla vale gia’ per il fatto che non mi sta presentando la fideussione oppure vale solo per il canone di locazione?
Se mi continua a pagare il canone concordato solo peri l primo anno e non il reale canone valido dal secondo anno,e’ considerato inadempimento da parte del conduttore e posso far valere la clausola oppure devo aspettare tre mesi di inadempimento?
Volevo anche capire cosa significa quando nel contratto dice che la fideiussione e’ pena di nullità’ del contratto? Posso far valere la clausola risolutiva se il conduttore non consegna la fideiussione?Come devo procedere? Grazie
Buona sera,
sono una conduttrice che ha subito uno sfratto per finita locazione nel lontano 1998. Lo sfratto è stato reso esecutivo e mi è stato notificato anche l’atto di precetto. Mi sono opposta all’atto di precetto per vizi formale e ho chiamato in giudizio il locatore con atto di citazione in revocazione.
Il procedimento si è concluso nel 2015 con una sentenza di rigetto. La domanda che pongo è: 1. puo il proprietario notificarmi ora il precetto sulla base del titolo esecutivo ottenuto nel 1998 e mai sospeso ? o l’efficacia dello stesso si è prescritta ? Visto che avrebbe potuto metterlo in esecuzione anche nel corso del procedimento suddetto? 2. O deve farmi un altro sfratto ex novo ? e comunque dovrebbe prima attivarsi con la mediazione? spero di essere stata comprensibile.
Grazie
Antonia
Buon giorno, vi chiedo gentilmente se mi potete aiutare , all’ udienza di sfratto o chiesto i termini di grazia , e mi li hanno consessi.
ho pagato la cifra richiesta di arretrato 2050,00 al proprietaro , ma non sono riuscito a pagare le spese legali , pari a euro 900,00
e’ mia cmq intenzione pagarli. l’udienza e’ fissata a dopo domani. io posso dare subito 300,00 euro.. cosa succedera? mi faranno lo sfratto perche non ho pagato le spese?
Salve ho un problema ho chiesto i 90 giorni di grazia per sfratto e ho pagato i canoni di locazione ma non ho per il termine di scadenza la cifra delle spese condominiali posso fare ..proroghe c’è ne sono
Buongiorno sono Anna volevo un informazione ho saldato la morosita di sfratto cosa mi può succedere dopo saldato mi cacciano lo stesso anche dopo saldato la morosita