Rito ordinario e morosità del conduttore: si può chiedere il termine di grazia?

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L’art. 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392 che nell’ambito delle locazioni di immobili adibiti ad abitazione “la morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all’art. 5 della stessa legge n. 392 del 1978 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio, se il conduttore alla prima udienza versa l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice”.

Nel tempo, la Suprema Corte ha costantemente interpretato la disposizione nel senso che la speciale sanatoria della morosità del conduttore trovava applicazione soltanto nel procedimento di convalida di sfratto per morosità di cui all’art. 658 c.p.c. e non pure quando era introdotto un ordinario giudizio di risoluzione del contratto per inadempimento, nel qual caso, ai sensi del comma 3 dell’art. 1453 c.c., non era consentito al conduttore adempiere la propria obbligazione dopo la proposizione della domanda (recentemente, in termini, Cass. 7 agosto 1996 n. 7253).

Nel 1999, però, la Corte costituzionale – andando di contrario avviso rispetto a quanto affermato in una precedente occasione (in particolare nella propria pronuncia C. cost. 22 gennaio 1992 n. 2) – ha ritenuto non fondata, nei sensi di cui in motivazione, in riferimento agli artt. 3 e 24 Cost., la questione di legittimità costituzionale dell’art. 55, della legge 27 luglio 1978, n. 392, nella parte in cui consente al conduttore che non ha adempiuto al pagamento del canone e degli oneri accessori, previsti per le locazioni di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione, di versare alla prima udienza l’importo dovuto e le spese liquidate dal giudice, in tale modo escludendo la risoluzione del contratto di locazione solo nel procedimento sommario per convalida di sfratto e non nell’ordinario procedimento di risoluzione del contratto per inadempimento, nel quale, secondo la regola comune, dalla data della domanda di risoluzione, il debitore inadempiente non può adempiere la propria obbligazione.

La previsione della facoltà di sanare la morosità in giudizio e la regolamentazione del termine per il pagamento dei canoni scaduti a tale fine previsto – ha evidenziato la Corte costituzionale – non menzionano in alcun modo, perché se ne possa dedurre che si riferiscano esclusivamente ad esso, il procedimento per convalida di sfratto. È, dunque – ha concluso la Corte – possibile interpretare l’art. 55 nel senso che la sanatoria in giudizio della morosità sia ammessa non solo nel procedimento di convalida di sfratto, ma anche nel giudizio ordinario di risoluzione del contratto per inadempimento (C. cost. 21 gennaio 1999, n. 3).

Ciò ha indotto la S.C. a rivedere la sua posizione, tanto da affermare che  in tema di locazione di immobili adibiti ad uso di abitazione l’art. 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392 trova comunque applicazione, ogniqualvolta il locatore chieda venga pronunciata la risoluzione del contratto per omesso pagamento, da parte del conduttore, dei canoni di locazione o delle spese di cui all’art. 5 della stessa legge n. 392 del 1978 (Cass. 2087/2000).

 

 

Cassazione civile, sez. III 24/02/2000 n. 2087

Svolgimento del processo

Con citazione, 1 luglio 1992 SCHIANTONI Andrea conveniva in giudizio, innanzi al tribunale di Roma, PETTINELLI Lorenzo, per sentire dichiarare risolto, in via principale per fatto e colpa del conduttore PETTINELLI, in via subordinata per lo spirare del termine di durata dello stesso, il contratto inter partes avente ad oggetto un appartamento in via F. Enriques n. 28, con condanna del convenuto al rilascio dell’immobile, al pagamento dei canoni arretrati e oneri condominiali nonché al risarcimento dei danni per il protrarsi dell’occupazione dell’immobile e per l’anticipata risoluzione del contratto.
Costituitosi in giudizio il convenuto contestava in toto le avverse pretese e chiedeva, in caso di accoglimento della domanda attrice, l’applicazione dell’art. 55 della l. 27 luglio 1978, n. 392.
Svoltasi l’istruttoria del caso il tribunale, con sentenza 12 dicembre 1994 – 3 marzo 1995 dichiarava risolto il contratto per grave inadempimento del PETTINELLI, condannandolo al rilascio dell’immobile con fissazione della data di esecuzione, e condannava, altresì, lo stesso PETTINELLI al pagamento dei canoni e oneri accessori insoluti, oltre interessi, rigettando, altresì, le ragioni fatte valere in causa da VENTI Maria volontariamente intervenuta in causa quale promissaria acquirente dell’alloggio in forza di contratto stipulato con l’originario proprietario s.p.a. FATA.
Gravata tale pronunzia dal PETTINELLI sia nei confronti dello SCHIANTONI che della VENTI che rimaneva contumace, la Corte di appello di Roma con sentenza 3 giugno 1997, deliberata il 10 giugno 1997 e pubblicata il 3 luglio 1997 rigettava l’appello, con condanna dell’appellante al pagamento delle spese di causa in favore dello SCHIANTONI.
Per la cassazione di tale pronunzia ha proposto ricorso affidato a due motivi il soccombente PETTINELLI.
Resiste, con controricorso, lo SCHIANTONI.

Motivi della decisione

1. Assume, in limine, parte controricorrente che il ricorso dello SCHIANTONI è inammissibile perché mancante dei requisiti di cui all’art. 366, nn. 3 e 4 c.p.c., atteso che farebbe difetto, nel ricorso, l’esposizione, sia pure sommaria, dei fatti di causa, nonché la indicazione delle norme di diritto che si pretende siano state violate dal giudice del merito. 2. L’eccezione è infondata, sotto entrambi i profili in cui si articola. 2.1. I fatti di causa, risultano, infatti, esaurientemente esposti, nelle premesse, nonché nella parte motiva del ricorso.
Risulta, in particolare, nel contesto del ricorso la trascrizione sia delle domande, in via principale e subordinata, proposte dallo SCHIANTONI nell’atto introduttivo del giudizio, sia delle difese svolte dal PETTINELLI, per resistere alle avverse pretese, sia – infine – il contenuto della statuizione adottata dal tribunale.
Contemporaneamente non può tacersi che il ricorrente, esposti dei motivi di censura fatti valere da esso concludente, nell’impugnare la sentenza dei primi giudici, ha sufficientemente riferito – sia nelle premesse, sia nell’esposizione dei motivi di ricorso – il contenuto della sentenza gravata. 2.2. Ancorché – inoltre – manchi una intitolazione dei motivi di ricorso con indicazione delle norme che si denuncia siano state violate dal giudice a quo, tali norme sono puntualmente elencate nella esposizione dei motivi di ricorso (artt. 657, 658, 663 e 665 c.p.c., nonché art. 55 della l. 3 maggio 1982, n. 203, in relazione agli artt. 3 e 25 cost.).
Deve concludersi, pertanto, che è stato osservato anche il precetto di cui all’art. 366, n. 4 c.p.c. circa l’onere, per il ricorrente, di indicare le norme di diritto di su cui si fondano i motivi di ricorso. 3. Sempre in limine parte controricorrente denuncia – ancora – che il ricorso di controparte è inammissibile per essere fondato su censure rivolte alla sentenza di primo grado, anziché quella di appello. 4. Il rilievo non coglie nel segno, il ricorrente, infatti, dirige chiaramente le proprie censure non contro la sentenza di primo grado, ma contro quella di appello, vuoi per non avere rilevato, d’ufficio la incompetenza – per materia – del giudice adito a conoscere della controversia, vuoi, per avere escluso – confermando la pronunzia dei primi giudici – l’applicabilità, alla presente vicenda dell’art. 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392. 5. Precisato quanto sopra, si osserva che con il proposto ricorso il ricorrente denuncia, da un lato, la incompetenza per materia del giudice adito in primo grado, a conoscere della controversia, atteso che la domanda dello SCHIANTONI, ancorché recante il nomen juris di atto di citazione per la domanda di risoluzione per inadempimento, andava qualificata come convalida di sfratto per morosità, con conseguente competenza del pretore (e non già del tribunale), dall’altro, la violazione dell’art. 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392, atteso che del tutto ingiustificatamente il primo giudice, e quello di appello – pur qualificata l’azione proposta dallo SCHIANTONI come domanda di risoluzione per inadempimento del contratto inter partes – hanno escluso l’applicabilità della richiamata disposizione in caso di giudizio ordinario di risoluzione del contratto di locazione di immobile adibito ad abitazione. 6. Il ricorso, inammissibile nella sua prima parte per carenza di interesse (a prescindere da ogni altra considerazione è certo – oltre ogni ragionevole dubbio – che nessun provvedimento provvisorio è stato adottato dal primo giudice, sulla domanda di rilascio, per cui è irrilevante che la prima fase del giudizio si sia svolto innanzi al tribunale e non, come pretende il ricorrente, innanzi al pretore), è – per contro – fondato nella sua seconda parte, alla luce delle considerazioni che seguono.
Dispone in particolare l’art. 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392 che nell’ambito delle locazioni di immobili adibiti ad abitazione! “la morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all’art. 5 della stessa legge n. 392 del 1978! può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio, se il conduttore alla prima udienza versa l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice”.
Nel tempo, questa Corte regolatrice ha costantemente interpretato la disposizione nel senso che la speciale sanatoria della morosità del conduttore trova applicazione soltanto nel procedimento di convalida di sfratto per morosità di cui all’art. 658 c.p.c. e non pure quando sia introdotto un ordinario giudizio di risoluzione del contratto per inadempimento, nel qual caso, ai sensi del comma 3 dell’art. 1453 c.c., non è consentito al conduttore adempiere la propria obbligazione dopo la proposizione della domanda (recentemente, in termini, Cass. 7 agosto 1996 n. 7253).
Da ultimo, peraltro, la Corte costituzionale – andando di contrario avviso rispetto a quanto affermato in una precedente occasione (in particolare nella propria pronuncia C. cost. 22 gennaio 1992 n. 2) – ha ritenuto non fondata, nei sensi di cui in motivazione, in riferimento agli artt. 3 e 24 Cost., la questione di legittimità costituzionale dell’art. 55, della legge 27 luglio 1978, n. 392, nella parte in cui consente al conduttore che non ha adempiuto al pagamento del canone e degli oneri accessori, previsti per le locazioni di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione, di versare alla prima udienza l’importo dovuto e le spese liquidate dal giudice, in tale modo escludendo la risoluzione del contratto di locazione solo nel procedimento sommario per convalida di sfratto e non nell’ordinario procedimento di risoluzione del contratto per inadempimento, nel quale, secondo la regola comune, dalla data della domanda di risoluzione, il debitore inadempiente non può adempiere la propria obbligazione.
La previsione della facoltà di sanare la morosità in giudizio e la regolamentazione del termine per il pagamento dei canoni scaduti a tale fine previsto – ha evidenziato la Corte costituzionale – non menzionano in alcun modo, perché se ne possa dedurre che si riferiscano esclusivamente ad esso, il procedimento per convalida di sfratto.
È, dunque – ha concluso la Corte – possibile interpretare l’art. 55 nel senso che la sanatoria in giudizio della morosità sia ammessa non solo nel procedimento di convalida di sfratto, ma anche nel giudizio ordinario di risoluzione del contratto per inadempimento.
(C. cost. 21 gennaio 1999, n. 3).
Preso atto di quanto sopra è evidente che la precedente giurisprudenza di questa Corte non possa più ulteriormente ribadirsi e deve, all’opposto, affermarsi l’opposto principio secondo cui in tema di locazione di immobili adibiti ad uso di abitazione l’art. 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392 trova comunque applicazione, ogniqualvolta il locatore chieda venga pronunciata la risoluzione del contratto per omesso pagamento, da parte del conduttore, dei canoni di locazione o delle spese di cui all’art. 5 della stessa legge n. 392 del 1978.
Non essendosi il giudice del merito attenuto al riferito principio è evidente che la sentenza impugnata deve essere cassata e la causa va rimessa alla stessa Corte di appello di Roma, altra sezione, perché – alla luce dell’insegnamento contenuto nella sentenza 21 gennaio 1999, n. 3 della Corte costituzionale – la riesamini facendo applicazione, ai sensi dell’art. 384 c.p.c. del seguente principio di diritto: “lo speciale istituto della sanatoria della morosità del conduttore, previsto e disciplinato dall’art. 55, l. 27 luglio 1978, n. 392, per le locazioni aventi ad oggetto immobili urbani adibiti ad uso di abitazione, trova applicazione sia nel procedimento di convalida di sfratto per morosità di cui all’art. 658 c.p.c., sia allorché la domanda per conseguire la restituzione dell’immobile sia stata introdotta dal locatore con un ordinario giudizio di risoluzione del contratto per inadempimento”.
Il giudice di rinvio provvederà, altresì, in ordine alle spese di questo giudizio di legittimità.

p.q.m.

La Corte, accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese di questo giudizio di legittimità, alla stessa Corte di appello di Roma, altra sezione.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della III sezione civile della Corte di cassazione il giorno 16 novembre 1999.


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Avvocato, blogger, relatore in convegni e seminari. Autore di numerosi articoli apparsi su riviste specializzate cartacee e delle seguenti monografie: Le insidie e i trabocchetti della fase di trattazione del processo civile di cognizione. Manuale di sopravvivenza per l’avvocato, Lexform Editore, 2009; Le trappole nel processo civile, 2010, Giuffrè; L’onere di contestazione nel processo civile, Lexform Editore, 2010; L’appello civile. Vademecum, 2011, Giuffrè; Gli strumenti per contestare la ctu, Giuffrè, 2013; Come affrontare il ricorso per cassazione civile, www.youcanprint.it, 2020.

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4 commenti:

  1. Marco

    Salve,
    sono un locatore,che ha stipulato un contratto di locazione per un immobile commerciale,in cui ho concesso al conduttore fi parlarmi un affitto inferiore solo per il primo anno a titolo di avviamento della sua attivita’.Adesso,che sta per decorrere il secondo anno lui gia’ mi ha detto che non intende pagarmi l’affitto pieno (reale) e non vuole più’ concedermi la fideiussione assicurativa come garanzia dell’affitto. Avendo inserito nel contratto la clausola rescissoria espressa,posso farla vale gia’ per il fatto che non mi sta presentando la fideussione oppure vale solo per il canone di locazione?
    Se mi continua a pagare il canone concordato solo peri l primo anno e non il reale canone valido dal secondo anno,e’ considerato inadempimento da parte del conduttore e posso far valere la clausola oppure devo aspettare tre mesi di inadempimento?
    Volevo anche capire cosa significa quando nel contratto dice che la fideiussione e’ pena di nullità’ del contratto? Posso far valere la clausola risolutiva se il conduttore non consegna la fideiussione?Come devo procedere? Grazie

  2. Antonia

    Buona sera,
    sono una conduttrice che ha subito uno sfratto per finita locazione nel lontano 1998. Lo sfratto è stato reso esecutivo e mi è stato notificato anche l’atto di precetto. Mi sono opposta all’atto di precetto per vizi formale e ho chiamato in giudizio il locatore con atto di citazione in revocazione.
    Il procedimento si è concluso nel 2015 con una sentenza di rigetto. La domanda che pongo è: 1. puo il proprietario notificarmi ora il precetto sulla base del titolo esecutivo ottenuto nel 1998 e mai sospeso ? o l’efficacia dello stesso si è prescritta ? Visto che avrebbe potuto metterlo in esecuzione anche nel corso del procedimento suddetto? 2. O deve farmi un altro sfratto ex novo ? e comunque dovrebbe prima attivarsi con la mediazione? spero di essere stata comprensibile.
    Grazie
    Antonia

  3. Luca

    Buon giorno, vi chiedo gentilmente se mi potete aiutare , all’ udienza di sfratto o chiesto i termini di grazia , e mi li hanno consessi.
    ho pagato la cifra richiesta di arretrato 2050,00 al proprietaro , ma non sono riuscito a pagare le spese legali , pari a euro 900,00
    e’ mia cmq intenzione pagarli. l’udienza e’ fissata a dopo domani. io posso dare subito 300,00 euro.. cosa succedera? mi faranno lo sfratto perche non ho pagato le spese?

  4. Giamluca

    Salve ho un problema ho chiesto i 90 giorni di grazia per sfratto e ho pagato i canoni di locazione ma non ho per il termine di scadenza la cifra delle spese condominiali posso fare ..proroghe c’è ne sono



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