In quale caso il mancato pagamento del canone di locazione costituisce grave inadempimento ai sensi dell’art. 1455 c.c.?

Per rispondere a questa domanda occorre distinguere le locazioni ad uso abitativo da quelle per usi diversi.

Nelle prime il legislatore ha predeterminato la gravità dell’inadempimento (art. 5, l. 392/1978):

a) Il mancato pagamento anche di una sola mensilità, purché sia scaduta da 20 giorni;
b) Il mancato pagamento di oneri accessori per un importo complessivo superiore a due mensilità

Nelle seconde, invece, non è previsto alcun criterio, pur potendo il giudice fare riferimento all’art. 5 della legge 392/1978 (Cass. 13887/2011).

È bene ricordare che in tema di locazioni ad uso non abitativo, la purgazione della mora, oppure il pagamento parziale dopo la domanda di risoluzione non influisce sul giudizio di gravità dell’inadempimento. Questo perché dopo la domanda di risoluzione il debitore non è tenuto più ad adempiere e il creditore non è tenuto più ad accettare l’adempimento. La posizione dunque si cristallizza.

Tuttavia, essendo un rapporto di durata, il mancato pagamento di ulteriori canoni nel corso del giudizio può essere influente al fine di ritenere grave un inadempimento che inizialmente non lo era (Cass. 18500/2012).

Va altresì ricordato che qualora il conduttore non contesti la morosità bensì l’entità del canone e chieda la restituzione di somme pagate in eccesso, se all’esito del giudizio dovesse risultare un debito del conduttore il giudice non dovrà applicare l’art. 5 bensì gli articoli 1453 e 1455 al fine di stabilire l’importanza dell’inadempimento (Cass. 23257/2010).

Cassazione civile, sez. III 18/11/2010 n. 23257

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

D.L.E. intimava sfratto per morosità da un immobile ad uso abitativo a B.M.S., contestualmente citandola per la relativa convalida dinanzi al Pretore di Gela.
La conduttrice contestava la domanda proponendo a sua volta domanda riconvenzionale per la determinazione del canone.
Disposto il mutamento del rito il Pretore determinava il canone legale, dichiarava la risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice e la condannava al rilascio dell’immobile.
Proponeva gravame parte soccombente.
Il Tribunale di Gela rigettava l’appello.
Per l’annullamento di tale pronuncia proponeva ricorso per cassazione la B..
Questa Corte cassava la sentenza impugnata e rinviava alla Corte d’Appello di Caltanissetta.
La B. riassumeva il processo. Il D.L. si costituiva chiedendo il rigetto dell’appello.
La Corte d’appello di Caltanissetta, con l’impugnata sentenza, decideva la causa, riformava la sentenza di primo grado con riferimento all’ammontare dei canoni, la confermava per il resto e condannava la B. alle spese del giudizio di rinvio nonchè a quelle delle consulenze tecniche.
Proponeva ricorso per cassazione B.M.S. con quattro motivi.
Parte intimata non svolgeva attività difensiva.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con i primi due mezzi d’impugnazione parte ricorrente rispettivamente denuncia: 1) “Violazione e falsa applicazione degli artt. 1453 e 1455 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3); omessa motivazione circa un punto decisivo della controversia in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5)”; 2) “Violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, artt. 5 e 55, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3);
omessa e insufficiente motivazione circa un punto decisivo della controversia in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5)”.
Sostiene B.M.S. che la Corte d’Appello ha errato Dell’applicare alla fattispecie per cui è causa la disciplina di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, artt. 5 e 55, invece di quella di cui agli artt. 1453 e 1455 c.c. Nel caso in esame infatti, prosegue la ricorrente, la controversia è completamente diversa da quelle alle quali si applica la legge speciale, in quanto la conduttrice ha chiesto la verifica del canone contrattuale con riferimento ad un arco temporale consistente e relativo a diverse annualità locative che si traducono in un “dato contabile aggregato e complesso”.
Di fronte a tale questione, secondo la B., la Corte d’Appello avrebbe dovuto tener conto della gravità dell’inadempimento, gravità certamente non sussistente nel caso di specie, posto che la discrepanza contabile tra l’obbligazione complessiva per le cinque annualità e le somme erogate dalla conduttrice nello stesso periodo è irrisoria.
I motivi sono fondati.
Come giustamente rilevato dalla ricorrente la Corte d’Appello ha errato nell’applicare, al caso in questione, la disciplina di cui agli L. 27 luglio 1978, n. 392, artt. 5 e 55, che prevedono un criterio oggettivo predeterminato per l’accertamento del grave inadempimento, invece di quella di cui agli artt. 1453 e 1455, che rimettono al Giudice il compito di effettuare una valutazione discrezionale in ordine alla gravità dell’inadempimento.
L’applicazione della L. n. 392 del 1978, artt. 5 e 55, infatti, è prevista nel diverso caso in cui il conduttore, senza effettuare alcuna contestazione sul quantum, abbia omesso il pagamento di una o più mensilità del canone locativo: in tale ipotesi, al fine di evitare disparità di trattamento e per garantire una indispensabile uniformità, il legislatore è andato in soccorso al giudice imponendo un criterio oggettivo e predeterminato. Nel caso di specie, invece, la controversia è completamente diversa, in quanto la conduttrice, ritenendo di essere stata costretta ad esborsi non in linea con i parametri legali, ha chiesto la verifica del canone contrattuale con riferimento ad un arco temporale consistente e relativo a numerose annualità locative (cinque), con la conseguenza che il Giudice non si è trovato di fronte alla semplice questione del mancato pagamento di una o più mensilità del canone locativo, ma un dato contabile complessivo.
Di fronte a tale questione, assolutamente non assimilabile a quella disciplinata dalla L. n. 392 del 1978, artt. 5 e 55, la Corte territoriale avrebbe dovuto rifarsi ai principi generali in tema di risoluzione per inadempimento, che postulano l’accertamento della gravità dell’inadempimento, considerato l’ammontare della differenza tra l’obbligazione complessiva per le cinque annualità e le somme erogate dalla conduttrice nello stesso periodo, differenza che sembra ridursi a sole L. 111.655 per l’intero periodo.
Per quanto precede i primi due motivi devono essere accolti con conseguente assorbimento degli altri due e rinvio della causa alla stessa Corte de qua, che pronuncerà anche sulle spese di questo giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie i primi due motivi, assorbiti il terzo ed il quarto. Cassa in relazione ai motivi accolti e rinvia anche per le spese del giudizio di cassazione alla Corte d’Appello di Caltanissetta in diversa composizione.
Così deciso in Roma, il 22 settembre 2010.
Depositato in Cancelleria il 18 novembre 2010

Mirco Minardi

Avvocato, blogger, relatore in convegni e seminari. Autore di numerosi articoli apparsi su riviste specializzate cartacee e delle seguenti monografie: Le insidie e i trabocchetti della fase di trattazione del processo civile di cognizione. Manuale di sopravvivenza per l’avvocato, Lexform Editore, 2009; Le trappole nel processo civile, 2010, Giuffrè; L’onere di contestazione nel processo civile, Lexform Editore, 2010; L’appello civile. Vademecum, 2011, Giuffrè; Gli strumenti per contestare la ctu, Giuffrè, 2013; Come affrontare il ricorso per cassazione civile, www.youcanprint.it, 2020.

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