L’onere della prova nei giudizi volti ad ottenere l’indennità di avviamento nei contratti di locazione ad uso diverso rispetto a quelli abitativi.

L’art. 34 della legge 392/1978 stabilisce che in caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all’articolo 27, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell’articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto, mentre per le attività alberghiere l’indennità è pari a 21 mensilità.

La seconda parte del primo comma prevede però che l’indennità non è dovuta qualora la cessazione sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267.

Come si vede la norma contempla quattro fatti impeditivi:

1. la cessazione per risoluzione per inadempimento;
2. la cessazione per disdetta;
3. la cessazione per recesso del conduttore;
4. la cessazione a causa dell’inizio di procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267.

Naturalmente, spetterà al locatore-convenuto (rispetto alla domanda di pagamento della indennità) dimostrare l’esistenza di uno di questi fatti impeditivi. Per la verità, nel caso in cui il locatore eccepisca o domani la risoluzione per inadempimento, non sarà necessaria la prova dell’inadempimento, in quanto grava sul debitore (in questo caso conduttore) l’onere di avere esattamente adempiuto.

Supponiamo che il locatore agisca per ottenere lo sfratto e il conduttore in riconvenzionale chieda il pagamento dell’indennità. Chi deve provare cosa?

Anzitutto occorre esaminare il contratto, per verificare se risulta espressamente una delle attività indicate al primo e secondo comma dell’art. 27, ovvero l’esercizio di attività:

• industriali, commerciali e artigianali;
• di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo;
• di impianti sportivi e ricreativi;
• di aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili;
• di attività di lavoro autonomo svolta in maniera abituale e professionale.

Se risulta, graverà sul locatore l’onere di provare il fatto impeditivo consistente nell’avere il conduttore destinato i locali ad attività diversa rispetto a quella risultante dal contratto.

Si supponga però che nel contratto si faccia riferimento genericamente alla destinazione “ufficio”. In questo caso, sarà il conduttore a dover provare il fatto costitutivo circa l’adibizione dell’immobile ad attività comportante contatti con il pubblico.

«In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, il conduttore che, in seguito alla cessazione del rapporto, chieda il pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale non ha l’onere di provare che l’immobile era utilizzato per il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori se questa circostanza derivi dalla stessa destinazione contrattuale dell’immobile (nella specie, ristorante e locanda), gravando sul locatore che eccepisce la diversa destinazione effettiva l’onere di provare tale fatto impeditivo della pretesa del conduttore, ai sensi dell’art. 2697 cod. civ., comma 2″ (Cass. n. 11405 del 1992). Ex adverso, una volta che la destinazione contrattuale – cioè quella individuata dalle parti – non implichi il contatto diretto con il pubblico, bensì, nel quadro dell’attività della parte conduttrice od anche della stessa destinazione prevista dalle parti che – come nel caso di specie – possa in concreto implicare o non implicare quei contatti, compete al conduttore provare che, com’era lecito nell’economia del regolamento contrattuale, l’immobile è stato effettivamente adibito ad attività comportante quei contatti».

Cass. 10615/2010

Mirco Minardi

Avvocato, blogger, relatore in convegni e seminari. Autore di numerosi articoli apparsi su riviste specializzate cartacee e delle seguenti monografie: Le insidie e i trabocchetti della fase di trattazione del processo civile di cognizione. Manuale di sopravvivenza per l’avvocato, Lexform Editore, 2009; Le trappole nel processo civile, 2010, Giuffrè; L’onere di contestazione nel processo civile, Lexform Editore, 2010; L’appello civile. Vademecum, 2011, Giuffrè; Gli strumenti per contestare la ctu, Giuffrè, 2013; Come affrontare il ricorso per cassazione civile, www.youcanprint.it, 2020.

Anche questi articoli potrebbero interessarti:

• Onere della prova: un esempio pratico della difficoltà di ripartizione
• “Visto che ci separiamo, rivoglio i soldi che ho speso per risistemare la casa di tuo padre”