È ormai noto che l’art. 63 delle disp. att. del codice civile, così come modificato dalla legge n. 220/2012, prevede una disciplina particolare in tema di responsabilità dei singoli condòmini per le obbligazioni contratte dal condominio.
Si pensi al caso in cui, stipulato un appalto, l’amministratore versi all’appaltatore-creditore solo parte dell’importo dovuto, a causa della morosità di uno o più condòmini.
Prima del 2008 era sufficientemente consolidato il principio della solidarietà; pertanto, il creditore avrebbe potuto agire contro qualunque condòmino. Ma le Sezioni Unite, con la famosa (e criticata) sentenza n. 9148/2008, avevano ribaltato questo principio, stabilendo la regola della parziarietà: ogni condòmino – avevano statuito – risponde solo nei limiti della propria quota.
Non è questa la sede per ripercorrere le motivazioni dell’importante arresto. Vediamo invece cosa stabilisce oggi l’art. 63 disp. att. (la suddivisione in punti è mia):
1) Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione.
2) L’amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condòmini morosi.
3) I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condòmini.
4) In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condòmino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
5) Chi subentra nei diritti di un condòmino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
6) Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto».
Come si vede, il punto 3 prevede una responsabilità solo sussidiaria dei condòmini “virtuosi”: essi sono quindi tenuti a pagare i creditori solo dopo che vi sia stata l’escussione del patrimonio del condòmino moroso.
In dottrina è stato affermato che la sussidiarietà dell’obbligazione di per sé non esclude la solidarietà (BIANCA).
Ma cosa si intende per preventiva escussione? Possiamo fare riferimento ai principi affermati dalla giurisprudenza in tema di fidejussione e di responsabilità dei soci della snc e degli accomandatari della sas.
Anzitutto il creditore non è tenuto ad escutere il patrimonio se questo è insufficiente o se per l’esistenza di gravami di altri creditori non vi sia spazio per un recupero effettivo. Si pensi ad un immobile pluripotecato; è ovvio che non si può pretendere l’esecuzione forzata dell’unico bene del debitore se il credito realizzabile è inferiore ai debiti verso gli altri creditori ipotecari.
Del pari non vi è obbligo di escutere il patrimonio del moroso in caso di conclamata insolvenza.
Ciò che è certo è che il creditore deve dare dimostrazione dell’incapienza del patrimonio, non essendo sufficiente la semplice dimostrazione di avere tentato una esecuzione mobiliare.
≪l’esperimento negativo di un unico pignoramento mobiliare al domicilio del debitore, senza la prova di ulteriori tentativi diretti alla ricerca di beni immobili, ovvero al vincolo dei beni esistenti presso l’esattoria, non integra l’assolvimento della preventiva escussione del debitore diretto, cui e condizionato il sorgere della responsabilità solidale da parte dell’esattore subentrante≫ (Cass., 15 gennaio 1986, n. 190).
≪l’esito negativo del pignoramento presso terzi dei diritti di una societa in nome collettivo e inidoneo a far ritenere certa l’incapienza del patrimonio societario, potendo la societa disporre di altri beni sufficienti a garantire il soddisfacimento del credito, e non giustifica l’esecuzione nei confronti del socio che gode del ‘beneficium excussionis’ ex art. 2304 cod. civ.≫ (Cass., 3 marzo 2011, n. 5136).
Va ricordato che il beneficio di escussione si concretizza in una eccezione in senso stretto, pertanto il condòmino virtuoso convenuto in giudizio deve sollevarla tempestivamente e non può essere rilevata d’ufficio dal giudice (Cass. 10610/1994).
E ancora va osservato che il beneficio de quo opera in sede esecutiva, pertanto nulla impedisce al creditore di ottenere un titolo da azionare in un successivo momento. Per la verità, essendo la sentenza (o il decreto ingiuntivo) emessa nei confronti del condominio in persona del suo amministratore efficace anche nei confronti dei singoli condòmini, la necessità di avere un nuovo titolo può derivare dalla esigenza di iscrivere ipoteca, posto che non è affatto pacifico che il provvedimento emesso nei confronti dell’ente di gestione (in assenza dell’indicazione dei singoli comunisti) debba essere accettato dal Conservatore dei RR.II. per iscrivere il gravame nei confronti dei singoli condòmini.
Il creditore che agisce nei confronti dei singoli condòmini (morosi o virtuosi) ha comunque l’onere di notificare agli stessi il titolo e il precetto, quand’anche avesse già provveduto a farlo nei confronti dell’amministratore (Cass. 1289/2012).
Ci si chiede se il creditore possa pignorare le somme depositate sul conto corrente condominiale. Difatti, consentendo tale pignoramento si finirebbe per aggirare l’obbligo della preventiva escussione.
Un’ulteriore questione è questa: cosa accade se l’amministratore scappa con la cassa o comunque non paga i creditori nonostante il regolare versamento da parte di tutti i condòmini? A me pare che in tal caso debbano applicarsi le regole generali, per cui tutti i condòmini rimangono responsabili verso i creditori, i quali potranno agire verso i singoli condòmini nonostante l’assenza di morosità. Diversamente, si dovrebbe sostenere il mutamento soggettivo dell’obbligazione dal condominio (e dai singoli condòmini) all’amministratore. In realtà, sembra difficile sostenere che l’inadempienza del rappresentante possa liberare il rappresentato.
Si tratta di stabilire, però, se in questo caso la responsabilità di ciascun condòmino è solidale o parziale. Se si ritiene che la legge n.220/2012 abbia ripristinato il principio della solidarietà, seppure in via sussidiaria, la soluzione sarà scontata.
Per poter agire nei confronti dei condòmini morosi il creditore deve avere in mano il titolo; è ovvio che se i debitori sono più di uno il cancelliere deve rilasciare tante copie munite di formula esecutiva, quanti sono i debitori da escutere, nella speranza che rimanga isolata la decisione del Tribunale di Catania (20/05/2009) che invece ha negato il rilascio affermando che il creditore deve munirsi in sede di cognizione di un titolo esecutivo.
L’art. 1135, n. 4 prevede ora la costituzione obbligatoria di un fondo in caso di lavori di manutenzione straordinaria o di innovazioni. Il fondo deve avere un importo pari ai lavori deliberati. E’ chiaro che per essere tutelato il creditore deve sapere dove si trova il fondo, diversamente dovrebbe ricercarlo in tutte le banche. Non è poi chiaro se detto fondo possa essere aggredito da creditori estranei ai lavori di manutenzione o di innovazione.
Mirco Minardi
Avvocato, blogger, relatore in convegni e seminari. Autore di numerosi articoli apparsi su riviste specializzate cartacee e delle seguenti monografie: Le insidie e i trabocchetti della fase di trattazione del processo civile di cognizione. Manuale di sopravvivenza per l’avvocato, Lexform Editore, 2009; Le trappole nel processo civile, 2010, Giuffrè; L’onere di contestazione nel processo civile, Lexform Editore, 2010; L’appello civile. Vademecum, 2011, Giuffrè; Gli strumenti per contestare la ctu, Giuffrè, 2013; Come affrontare il ricorso per cassazione civile, www.youcanprint.it, 2020.
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