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E’ possibile condannare il proprietario (non detentore dell’immobile) per le immissioni moleste provocate dal conduttore ai proprietari dei fondi confinanti?
La Corte d’appello di Milano aveva condannato una società proprietaria di un immobile, solo perchè non era intervenuta, né aveva vigilato sull’uso che della cosa locata facevano i conduttori, in modo da evitare che provocasse danno agli altri proprietari”; l’elemento soggettivo dell’illecito (la colpa) era stata ravvisata nella circostanza che la proprietaria era a conoscenza, sin dalla proposizione del ricorso ex art. 700 c.p.c. da parte degli appellati delle immissioni” sebbene il ricorso nei suoi confronti sia stato respinto, non avendo il giudice ritenuto necessari interventi strutturali”.
Ricorre la proprietaria denunciando la falsa applicazione dell’art. 2043 c.c.
La Corte (4908/2018) accoglie il ricorso osservando che le Sezioni Unite, già da molti anni, hanno stabilito che nell’ipotesi in cui le immissioni moleste siano prodotte dal detentore d’un immobile, l’eventuale sussistenza della legittimazione passiva del proprietario di questo, non ne comporta l’automatica responsabilità per il risarcimento dei danni, essendo, all’uopo,necessaria la sussistenza dell’elemento soggettivo della colpa e del nesso oggettivo di causalità (e non di mera occasionalità) fra la concessione dell’immobile al terzo ed i danni subiti dal fondo contiguo (Sez. U, Sentenza n. 2711 del 21/07/1969).
In applicazione di questo principio, la Corte ha già affermato che “in materia di immissioni intollerabili, allorché le stesse originino da un immobile condotto in locazione, la responsabilità ex art. 2043 cod. civ. per i danni da esse derivanti può essereaffermata nei confronti del proprietario, locatore dell’immobile, solo se il medesimo abbia concorso alla realizzazione del fatto dannoso, e non già per avere omesso di rivolgere al conduttore una formale diffida ad adottare gli interventi necessari ad impedire pregiudizi a carico di terzi” (Sez.3, Sentenza n. 11125 del 28/05/2015).
Orbene, la colpa civile rilevante ai fini dell’art. 2043 c.c. può consistere tanto nella violazione di precetti giuridici (legge, regolamenti, contratti), quanto nella violazione di regole di comune prudenza; nel primo caso, l’accertamento della colpa esige la previa individuazione della regola giuridica che il presunto responsabileavrebbe dovuto rispettare, e che non rispettò; nel secondo caso, l’accertamento della colpa aquiliana esige che si stabilisca previamente quale sarebbe dovuta essere la condotta prudente da seguire, in funzione delle circostanze e della qualità soggettiva dell’agente: ciò vuol dire che dall’uomo comune sarà esigibile la diligenza del bonus pater familias e dall’imprenditore commerciale quella dell’homo eiusdem generis et condicionis,secondo la regola generale dettata per qualsiasi tipo di obbligazione, ivi comprese quelle da fatto illecito, dall’art. 1176 c.c. (sulla necessità che anche la colpa aquiliana sia valutata in base ai criteri di diligenza dettati dall’art. 1176, primo e secondo comma, c.c., si veda ex multis Sez. 3, Sentenza n. 2639 del 10/03/1998).
Nella vicenda all’esame della Corte, è stato escluso che la proprietaria avesse un obbligo di vigilanza, di intervento o di veto nei confronti del locatore, che scaturisse da norme positive o contrattuali; in tanto, perciò, si sarebbe potuta affermare la sussistenza della colpa della stessa, in quanto si fosse accertato che un astratto proprietario di immobili “diligente”, al posto della odierna ricorrente,avrebbe tenuto una condotta diversa ;la “condotta diversa” teoricamente esigibile dal proprietario d’un immobile che intenda locarlo ad uso di pubblico esercizio non potrebbe che consistere in due atti: o rifiutare la locazione, o recedere dal contratto, posto che sarebbe inesigibile dal locatore, obbligato a garantire il pacifico godimento della cosa locata, una manus iniectio sul conduttore vòlta ad impedirgli di far chiasso.
La conclusione è che, per potere affermare la sussistenza d’una colpa aquiliana della locatrice, si sarebbe dovuto accertare in punto di fatto se, al momento in cui questa concesse in locazione il proprio immobile alla ALFA S.R.L., potesse o non potesse prevedere con l’ordinaria diligenza, alla luce di tutte le circostanze del caso concreto, che la società conduttrice avrebbe con ragionevole certezza arrecato danni a terzi, provocando immissioni intollerabili; tale accertamento, tuttavia, nel nostro caso è mancato: la Corte d’appello si è limitata ad accertare che la locatrice, due anni prima dell’introduzione del presente giudizio, fosse a conoscenza dell’esistenza di immissioni moleste, provocate però dal precedente conduttore dell’immobile (la società BETA s.r.l.); pertanto, affermando la sussistenza d’una colpa aquiliana senza avere previamente accertato in fatto la sussistenza d’una condotta imprevidente, la Corte d’appello ha falsamente applicato l’art. 2043
c.c.
La sentenza è stata dunque cassata con rinvio alla Corte d’appello di Milano, la quale nel riesaminare l’appello della locatrice dovrà applicare il seguente principio di diritto:
“il proprietario d’un immobile concesso in loca:zione non risponde dei danni provocati dal conduttore in conseguenza di immissioni sonore intollerabili, a meno che non si accerti in concreto che, al momento della stipula del contratto di locazione, il proprietario avrebbe potuto prefigurarsi, impiegando la diligen.za di cui all’art. 1176 c. c., che il conduttore avrebbe certamente recato danni a teqi con la propria attività”.
Avvocato, blogger, relatore in convegni e seminari. Autore di numerosi articoli apparsi su riviste specializzate cartacee e delle seguenti monografie: Le insidie e i trabocchetti della fase di trattazione del processo civile di cognizione. Manuale di sopravvivenza per l’avvocato, Lexform Editore, 2009; Le trappole nel processo civile, 2010, Giuffrè; L’onere di contestazione nel processo civile, Lexform Editore, 2010; L’appello civile. Vademecum, 2011, Giuffrè; Gli strumenti per contestare la ctu, Giuffrè, 2013; Come affrontare il ricorso per cassazione civile, www.youcanprint.it, 2020.
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