Sfratto per morosità e contestazione parziale da parte del conduttore

Supponiamo che il locatore convenga in giudizio il conduttore con atto di intimazione di sfratto, allegando il mancato pagamento di cinque mensilità.

Si costituisce il convenuto eccependo di non aver pagato due mensilità e non cinque, come allegato dal locatore.

Siamo di fronte ad una contestazione (parziale) sull’ammontare dei canoni disciplinata dall’art. 666 c.p.c.. A questo punto si possono aprire diversi scenari:

a) Il giudice emette ordinanza di rilascio e dispone la conversione del rito;
b) Il giudice dispone con ordinanza il pagamento della somma non controversa e concede al convenuto un termine non superiore a venti giorni per provvedere al pagamento.

Si tratta di un potere discrezionale rimesso al prudente apprezzamento del giudice.

Nel secondo caso viene pertanto fissata una “udienza di verifica”. Qui possono darsi diversi casi:

1. Il conduttore non ha pagato;
2. Il conduttore ha pagato parzialmente;
3. Il conduttore ha pagato parzialmente e in ritardo;
4. Il conduttore ha pagato integralmente entro il termine concesso dal giudice;
5. Il conduttore ha pagato integralmente ma in ritardo.

Nei primi tre casi il giudice convalida l’intimazione di sfratto e laddove sia stato richiesto dal locatore nell’atto di intimazione pronuncia decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni non pagati.

Nel quarto caso il giudice deve disporre la conversione del rito al fine di decidere la gravità dell’inadempimento onde accogliere o rigettare la domanda di risoluzione del contratto avanzata dal locatore.

Nel quinto è invece dubbio se possa comunque emettere la convalida, ovvero disporre il mutamento del rito.

Nella pronuncia del Tribunale di Modena, che vi allego, il conduttore aveva sanato la morosità riconosciuta nel termine concesso e il locatore aveva insistito nella convalida. Il Tribunale ha affermato che una volta sanata la morosità riconosciuta, il giudice non può emettere ordinanza di convalida o di rilascio ma deve fissare l’udienza per la discussione previo mutamento di rito.

Tribunale Modena, sez. II 15/05/2009

TRIBUNALE DI MODENA
(Sezione II° civile) r.g.1696/2009

Il giudice
a scioglimento della riserva assunta osserva quanto segue:

I. a fronte della notifica di intimazione di sfratto per morosità per omesso versamento di diciannove mensilità di canoni afferenti immobile concesso in locazione ad uso abitativo, alla precedente udienza, il convenuto è comparso ammettendo la mora per un trimestre.
A questo punto, il giudice officiosamente ha concesso al convenuto termine di venti giorni per il pagamento della somma non contestata, ai sensi dell’art. 666 c.p.c.
All’ultima udienza del procedimento per convalida di sfratto, il difensore dell’attore-intimante ha dato atto dell’intervenuto pagamento della somma incontestata (oltre che di un’ulteriore importo aggiuntivo), pur dichiarando la persistenza della morosità per un importo residuale ammontante ad euro 5.414, al contempo chiedendo la pronunzia dell’ordinanza di rilascio con riserva delle eccezioni del convenuto.
II. In diritto subentra, quindi, un immediato interrogativo: quello della plausibile coesistenza tra le due pronunzie, ex art. 666 e 665 c.p.c.
Per sciogliere l’interrogativo è necessario esaminare il dato normativo.
Considerando l’art. 666 c.p.c., dall’esegesi letterale emerge che il legislatore non ha ulteriormente disciplinato il successivo iter procedimentale nel caso in cui il convenuto abbia ottemperato all’ordinanza giudiziale. Mentre, invece, nell’ipotesi in cui il convenuto, non ottemperi al provvedimento, il legislatore espressamente prevede la pronunzia dell’ordinanza di convalida (art. 666, 2° co., c.p.c.).
Tuttavia, la successiva disposizione, l’art. 667 c.p.c., ha cura di precisare che, una volta “pronunziati i provvedimenti previsti dagli artt. 665 e 666 c.p.c.”, la prosecuzione del processo avvenga nelle forme del rito speciale locatizio (di cui all’art. 447 bis c.p.c.).
Questo significa allora che, una volta adempiuto da parte dell’intimato al disposto dell’ordinanza giudiziale di pagamento delle somme incontroverse (essendo “stati (ormai) pronunciati i provvedimenti previsti dall’agli artt. 665 e 666” c.p.c.), il giudice deve limitarsi a disporre il mutamento del rito, difettando di ogni altro potere processuale.
Da quanto precede consegue che in questa sede non è compatibile la pronuncia dell’ordinanza di rilascio ai sensi dell’art. 665 c.p.c., che è provvedimento richiedibile e pronunziabile nella sola fase a cognizione sommaria, posto che il procedimento è già diventato processo (per effetto dell’opposizione), essendo ormai transitato al merito.
A fronte dell’opposizione dell’intimato (per quanto la stessa fosse circoscritta al quantum della pretesa risolutoria), concesso termine per il pagamento e constatato l’adempimento, il giudice non dispone di ulteriori facoltà processuali, salvo quella di mutare il rito.
Va quindi disposto il passaggio dal rito speciale a quello ordinario a cognizione piena per decidere le eccezioni del convenuto, con conseguente rigetto della richiesta pronuncia interinale, e perciò,
ai sensi degli artt. 665, 667, 426 e 447 bis c.p.c,
1. dispone il passaggio dal rito speciale a quello a cognizione piena all’esito del quale decidere sulle eccezioni del convenuto;
2. rigetta l’istanza di rilascio con riserva delle eccezioni del convenuto;
3. rimette le parti innanzi a sè, quale giudice istruttore, in quanto tabellarmente preposto alla trattazione delle controversie di cui all’art. 447 bis c.p.c.;
4. fissa per il giorno 27 novembre 2009, h. 11,00 l’udienza di discussione alla quale le parti devono comparire personalmente o farsi rappresentare da un procuratore generale o speciale munito di procura conferita con atto pubblico o scrittura privata autenticata;
5. concede a parte attrice termine perentorio fino a 27 settembre ed al convenuto fino al 27 ottobre per il deposito in cancelleria di memorie integrative degli atti introduttivi e per produrre documenti.
Mo, lì 15 maggio 2009
Si comunichi
Il giudice
(dr. R. Masoni)

Mirco Minardi

Avvocato, blogger, relatore in convegni e seminari. Autore di numerosi articoli apparsi su riviste specializzate cartacee e delle seguenti monografie: Le insidie e i trabocchetti della fase di trattazione del processo civile di cognizione. Manuale di sopravvivenza per l’avvocato, Lexform Editore, 2009; Le trappole nel processo civile, 2010, Giuffrè; L’onere di contestazione nel processo civile, Lexform Editore, 2010; L’appello civile. Vademecum, 2011, Giuffrè; Gli strumenti per contestare la ctu, Giuffrè, 2013; Come affrontare il ricorso per cassazione civile, www.youcanprint.it, 2020.

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