Se la prestazione del Notaio è inutile o addirittura dannosa, il corrispettivo non è dovuto, in base ai generali principi di correttezza (art. 1175 c.c.) e buona fede (art. 1375 c.c.).

Tizio si reca dal notaio per vendere un immobile a Caio. Il notaio non verifica le reali generalità di Caio e così sbaglia nell’indicare la data di nascita. Effettivamente, esisteva una persona con quel nome e con quella data di nascita, ma detta persona non dava serie garanzie di affidabilità.

Tizio si reca così da un altro notaio per rettificare l’atto e poi risolverlo per mutuo consenso.

Cita quindi il primo Notaio per vedersi risarcire:

a) la somma spesa per la rettifica e la risoluzione;
b) il danno per impossibilità di alienare l’immobile;
c) il danno da perdita della disponibilità dello stesso.

Il Notaio, a sua volta, chiede in via riconvenzionale il pagamento della parcella.

Accertato l’inadempimento il Tribunale di Roma:

• condanna il Notaio a risarcire il danno sub a);
• rigetta i danni sub b) in quanto un danno da rinuncia alla vendita di un immobile è configurabile solo là dove, alternativamente:
  (a) le condizioni della vendita poi sfumata erano particolarmente vantaggiose, e comunque migliori di quelle che si sarebbero potute ottenere sul libero mercato;
  (b) nelle more tra l’affare sfumato e la liquidazione del danno l’immobile si sia deprezzato.
  Solo in questi due casi, infatti, il venditore avrebbe tratto maggior profitto dalla vendita immediata, piuttosto che dalla conservazione dell’immobile nel proprio patrimonio.
  Nel caso di specie, tuttavia, non solo l’attore non aveva affatto provato i suindicati presupposti necessari per la configurabilità di un danno giuridicamente apprezzabile, ma anzi dal fatto notorio che il prezzo degli immobili nella città di Roma fosse andato lievitando inarrestabilmente dal 2000 ad oggi doveva radicalmente escludersi la configurabilità del danno in esame.
• Rigetta la domanda di risarcimento per il danno “da perduta disponibilità dell’immobile”, in quanto risultava dagli atti che il possesso dell’immobile era stato trasferito alla data del rogito (come stabilito nell’art. 4 del preliminare, all.to sub 8 al fasc. del convenuto).
  Il rogito era stato stipulato il 19.9.2000, e risolto il 17.11.2000. In assenza di ogni e qualsiasi prova (non solo non fornita, ma nemmeno richiesta) circa l’intenzione o la possibilità per il proprietario di concedere l’immobile in locazione a terzi, non poteva ritenersi che dalla perduta possibilità dell’immobile per 58 giorni fosse derivato un danno giuridicamente apprezzabile.
• Rigetta la riconvenzionale del Notaio in quanto i generali principi di correttezza (art. 1175 c.c.) e buona fede (art. 1375 c.c.) impediscono di esigere il corrispettivo per una prestazione professionale rivelatasi non solo inutile, ma anzi dannosa per chi ne ha beneficiato.

Tribunale Roma, 30 luglio 2007, sez. XIII

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione regolarmente notificato, D. B. conveniva dinanzi a questo Tribunale A. P..
L’attore esponeva che:
– il 19.9.2000 aveva venduto a S. M. l’immobile sito in Roma, v. A. Cerasi 25;
– l’atto pubblico di vendita era stato rogato dal notaio A. P.;
– nel suddetto atto il notaio aveva erroneamente indicato la data di nascita dell’acquirente (5.6.1950 in luogo del 1.12.1949);
– poiché nelle more era emerso che la persona rispondente al nome di S. M. e nata il (Omissis) non dava serie garanzie di affidabilità, aveva dovuto rivolgersi ad altro notaio per:
(a) rettificare l’atto di vendita stipulato il 19.9.2000;
(b) contestualmente, risolverlo per mutuo consenso;
– per tali operazioni aveva speso la somma di euro 10.793,94.
Concludeva pertanto chiedendo la condanna del convenuto al risarcimento dei danni patiti in conseguenza dei fatti sopra descritti.
A. P. si costituiva regolarmente, negando qualsiasi propria responsabilità, sul presupposto che S. M., al momento del rogito, aveva esibito documenti falsi. In via riconvenzionale, domandava la condanna dell’attore al pagamento degli onorari professionali dovutigli per l’atto del 19.9.2000.
Nel corso dell’istruzione venivano acquisiti documenti.
Esaurita l’istruzione e precisate le conclusioni, la causa è stata trattenuta in decisione all’udienza del 15.1.2007.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. I fatti materiali posti dall’attore a fondamento della propria pretesa sono incontroversi.
Pacifico, in particolare, è che;
(a) il 19.9.2000 D. B. abbia venduto a S. M. un immobile, con atto rogato dal convenuto;
(b) nell’atto si indica quale data di nascita di S. M. il (Omissisi), mentre la reale data di nascita era il 1.12.1949.
Occorre dunque stabilire se il notaio convenuto, nell’identificare l’acquirente, abbia agito con colpa.
2. Risulta dagli atti (all. 2 fasc. attoreo) che in data 19.9.2000 A. P. ha rogato un contratto di compravendita immobiliare del quale fu parte tale S. M. nato a Roma il (Omissisi), dichiarando – secondo la formula usuale – di essere “certo dell’identità personale” dei comparenti, e di avere dato il consenso alla rinuncia all’assistenza dei testimoni (rectius, fidefacienti).
Il notaio convenuto ha allegato di avere visionato, al fine di identificare l’acquirente, vari documenti, tra i quali una carta d’identità, una patente di guida, un certificato di residenza, ed un tesserino del codice fiscale.
In effetti, ove davvero il convenuto avesse preso in esame tali documenti al fine di identificare l’acquirente, egli non potrebbe essere ritenuto in colpa, giacché i suddetti documenti non risultano grossolanamente contraffatti.
Tuttavia nel presente giudizio il convenuto, sul quale incombeva il relativo onere probatorio (secondo quanto stabilito da Cass., sez. un., 30-10-2001, n. 13533, in Foro it., 2002, I, 769), non è affatto riuscito a dimostrare di avere compiuto gli accertamenti di cui ha detto nella propria comparsa.
Tutti e due i testimoni indicati dal convenuto hanno infatti riferito di non ricordare se al momento del rogito ci fu l’esame dei documenti dell’acquirente .
Aggiungasi che, secondo quanto riferito dallo stesso convenuto, tra lui e l’acquirente esistevano solidi rapporti di amicizia e frequentazione, e tale circostanza rende assai credibile quanto riferito sia dall’attore nel corso dell’interrogatorio libero, sia dal teste F., e cioè che proprio in virtù di tali rapporti il notaio agì con leggerezza, omettendo di domandare i documenti all’acquirente.
3. Ciò posto in facto, si rileva in iure come, ai sensi dell’art. 49 l. 16.2.1913 n. 89, “il notaio deve essere certo dell’identità personale delle parti e può raggiungere tale certezza, anche al momento dell’attestazione, valutando tutti gli elementi atti a formare il suo convincimento. In caso contrario il notaio può avvalersi di due fidefacienti da lui conosciuti (…)”.
La condotta concretamente dal convenuto non è stata conforme al modello di diligenza desumibile dalla norma appena ricordata, in quanto non vi è prova né di quanti, né di quali documenti abbia esaminato per acquisire la “certezza dell’identità personale” dell’acquirente, al contrario di quanto solennemente affermato nel rogito.
La domanda attorea deve dunque essere accolta.
4. Il danno patito dall’attore è pari agli oneri sostenuti per la rettifica e la risoluzione consensuale del contratto del 19.9.2000, pari ad euro 12.375,26.
Si perviene a tale cifra convertendo in euro gli importi di cui alle due fatture allegate alle note ex art. 184 c.p.c. depositate dall’attore, e rivalutando il risultato in base all’indice FOI elaborato dall’istat e relativo al novembre 2000 (1,1465).
4.1. Va per contro rigettata la domanda di risarcimento del danno da “impossibilità di alienare l’immobile e perdita della disponibilità dello stesso”.
Per quanto attiene il primo di tali pregiudizi, va osservato che un danno da rinuncia alla vendita di un immobile è configurabile solo là dove, alternativamente:
(a) le condizioni della vendita poi sfumata erano particolarmente vantaggiose, e comunque migliori di quelle che si sarebbero potute ottenere sul libero mercato;
(b) nelle more tra l’affare sfumato e la liquidazione del danno l’immobile si sia deprezzato.
Solo in questi due casi, infatti, il venditore avrebbe tratto maggior profitto dalla vendita immediata, piuttosto che dalla conservazione dell’immobile nel proprio patrimonio.
Nel caso di specie, tuttavia, non solo l’attore non ha affatto provato i suindicati presupposti necessari per la configurabilità di un danno giuridicamente apprezzabile, ma anzi dal fatto notorio che il prezzo degli immobili nella città di Roma sia andato lievitando inarrestabilmente dal 2000 ad oggi deve radicalmente escludersi la configurabilità del danno in esame.
4.2. Per quanto attiene il danno “da perduta disponibilità dell’immobile”, risulta dagli atti che il possesso dell’immobile è stato trasferito alla data del rogito (come stabilito nell’art. 4 del preliminare, all.to sub 8 al fasc. del convenuto).
Il rogito è stato stipulato il 19.9.2000, e risolto il 17.11.2000. In assenza di ogni e qualsiasi prova (non solo non fornita, ma nemmeno richiesta) circa l’intenzione o la possibilità per il proprietario di concedere l’immobile in locazione a terzi, non può ritenersi che dalla perduta possibilità dell’immobile per 58 giorni sia derivato un danno giuridicamente apprezzabile.
5. Al danneggiato va inoltre attribuita la somma di euro 3.105,98 a titolo di risarcimento del danno da lucro cessante consistito nel mancato godimento della somma liquidata a titolo di risarcimento, somma che – ove posseduta ex tunc – sarebbe stata presumibilmente investita per ricavarne un lucro finanziario.
Tale importo è stato determinato equitativamente ex art. 2056 co. I c.c., secondo l’insegnamento della S.C. (cfr. Cass. Sez. Un. 17 febbraio 1995, n. 1712), col metodo seguente:
– a base di calcolo si è assunta non la somma sopra liquidata (cioè espressa in moneta attuale), ma una somma pari alla media tra l’ammontare del risarcimento devalutato all’epoca in cui è sorto il credito (in base all’indice FOI elaborato dall’Istat), e l’ammontare del risarcimento espresso in moneta attuale;
– su tale importo si è applicato un saggio di rendimento ricavato – equitativamente – dalla media ponderata del rendimento dei titoli di stato e dal tasso degli interessi legali (4,00%), in base alla considerazione che parte attrice, se fosse tempestivamente entrata in possesso della somma a lei spettante a titolo di risarcimento, l’avrebbe verosimilmente impiegata (arg. ex art. 2727 c.c.) nelle più comuni forme di investimento accessibili al piccolo risparmiatore (BOT, CCT, obbligazioni);
– il periodo di temporanea indisponibilità della somma liquidata a titolo di risarcimento è stato computato con decorrenza dalla data dell’illecito.
Sull’intera somma liquidata a titolo di risarcimento, pari a euro 15.481,24, decorrono gli interessi legali dal giorno della pubblicazione della sentenza.
6. La domanda riconvenzionale va rigettata, in quanto i generali principi di correttezza (art. 1175 c.c.) e buona fede (art. 1375 c.c.) impediscono di esigere il corrispettivo per una prestazione professionale rivelatasi non solo inutile, ma anzi dannosa per chi ne ha beneficiato.
7. Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando, così provvede:
-) condanna A. P. al pagamento in favore di D. B. della somma di euro 15.481,24, oltre interessi come in motivazione;
-) rigetta la domanda come proposta da A. P. nei confronti di D. B.;
-) condanna A. P. alla rifusione in favore di D. B. delle spese del presente giudizio, che si liquidano in euro 178 per spese; euro 1.193 per diritti di procuratore; euro 3235 per onorari di avvocato, per complessivi euro 4606, oltre spese generali ex art. 14 d.m. 8.4.2004 n. 127, I.V.A. e C.N.A..
Così deciso in Roma, nella tredicesima sezione civile del Tribunale, addì lunedì 30 luglio 2007.
Il Giudice est.
(dott. Marco Rossetti)

Mirco Minardi

Avvocato, blogger, relatore in convegni e seminari. Autore di numerosi articoli apparsi su riviste specializzate cartacee e delle seguenti monografie: Le insidie e i trabocchetti della fase di trattazione del processo civile di cognizione. Manuale di sopravvivenza per l’avvocato, Lexform Editore, 2009; Le trappole nel processo civile, 2010, Giuffrè; L’onere di contestazione nel processo civile, Lexform Editore, 2010; L’appello civile. Vademecum, 2011, Giuffrè; Gli strumenti per contestare la ctu, Giuffrè, 2013; Come affrontare il ricorso per cassazione civile, www.youcanprint.it, 2020.