Nella fattispecie, il Giudice di Appello aveva ritenuto precluso l’accoglimento della domanda attrice per il fatto che gli immobili oggetto dei suddetti preliminari erano contrassegnati da difformità e variazioni rispetto al progetto assentito dalla concessione edilizia, tanto che alla società promittente venditrice era stato notificato un provvedimento di sospensione dei lavori in data 6.12.1994 e, per la richiesta di variante non accolta, era stato comunicato provvedimento comunale l’8.2.1995.
La Corte di Cassazione (n. 25050/2007) investita del ricorso da parte del promissario acquirente osserva:
- che è evidente l’esistenza dei presupposti per la sanzione della nullità prevista dagli articoli 17 e 40 della l. 28.2.1985 n. 47 riguardo ad immobili privi di concessione edilizia o di concessione in sanatoria;
- che l’assunto del ricorrente secondo cui tale normativa non riguardava i contratti preliminari ma solo i contratti con effetti traslativi era corretto ma irrilevante nella fattispecie, laddove la formulazione di una domanda ex art. 2932 tende, tramite la pronuncia di sentenza costitutiva, a produrre gli stessi effetti del contratto non concluso, con conseguente applicazione della normativa ora richiamata;
- che il fatto quindi che la sanzione della suddetta nullità non si estende ai contratti preliminari è dovuto, oltre che al tenore letterale dell’art. 40 sopra citato, anche alla circostanza che successivamente al contratto preliminare può intervenire la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi, con la conseguenza che, in questa ipotesi, rimane esclusa la sanzione per il successivo contratto di vendita, ovvero si può da luogo alla pronuncia di sentenza ex art. 2932 c.c. (Cass. 11.7.2005 n. 14489);
- che nella fattispecie, invece, non risultava sussistere una simile evenienza, non avendo lo stesso ricorrente neppure prospettato che le evidenziate difformità e variazioni relative agli immobili oggetto dei preliminari fossero state superate dalla sopravvenuta emissione di una concessione in sanatoria.
Per tali motivi il ricorso del promissario acquirente è stato rigettato.
Mirco Minardi
Avvocato, blogger, relatore in convegni e seminari. Autore di numerosi articoli apparsi su riviste specializzate cartacee e delle seguenti monografie: Le insidie e i trabocchetti della fase di trattazione del processo civile di cognizione. Manuale di sopravvivenza per l’avvocato, Lexform Editore, 2009; Le trappole nel processo civile, 2010, Giuffrè; L’onere di contestazione nel processo civile, Lexform Editore, 2010; L’appello civile. Vademecum, 2011, Giuffrè; Gli strumenti per contestare la ctu, Giuffrè, 2013; Come affrontare il ricorso per cassazione civile, www.youcanprint.it, 2020.
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