A quali condizioni il terzo acquirente di immobile risultato ipotecato può ottenere il risarcimento del danno? In particolare, l’iscrizione di ipoteca è di per sè un danno?

La Corte di Cassazione (sent. 25050/2008) torna a precisare le condizioni in presenza delle quali è possibile ottenere un risarcimento del danno in caso di immobile risultato gravato da ipoteca.

Ecco cosa afferma la Corte:

• E’ principio consolidato della giurisprudenza di legittimità che, in tema di risarcimento del danno (nella specie da inadempimento contrattuale), il danno patrimoniale è risarcibile semprechè sia concreto ed attuale.
• I terzi acquirenti di un immobile risultato ipotecato hanno l’onere di provare:

o di aver esercitato il diritto potestativo loro concesso dall’art. 2858 c.c., pagando i creditori iscritti;

o di avere rilasciato il bene

o di averlo liberato dall’ipoteca.

• Il pregiudizio del terzo acquirente non può ravvisarsi nell’esistenza stessa dell’ipoteca, o nell’avvenuto pignoramento del bene (anche ove sia intervenuta istanza di vendita, come è stato dedotto) in quanto il mero pericolo di esecuzione, da parte del creditore ipotecario, connesso all’iscrizione dell’ipoteca, o l’indisponibilità giuridica del bene, connessa al pignoramento, configurano rispettivamente il primo un pericolo di danno che, di per sè esula dalla tutela risarcitoria avente la funzione di porre il patrimonio del danneggiato nello stesso stato in cui si sarebbe trovato in assenza del fatto lesivo e, quindi è limitata all’effettiva perdita subita da quel patrimonio; la seconda un danno che si concretizza divenendo attuale solo ove si voglia o si abbia necessità di disporre del bene e si provi che una contrattazione sia mancata o sia venuta meno per la permanenza del vincolo.
• Nello stesso senso si è pronunciata la Corte di recente in analoghe fattispecie (V. sent. 6123/00;264/06).

Mirco Minardi

Avvocato, blogger, relatore in convegni e seminari. Autore di numerosi articoli apparsi su riviste specializzate cartacee e delle seguenti monografie: Le insidie e i trabocchetti della fase di trattazione del processo civile di cognizione. Manuale di sopravvivenza per l’avvocato, Lexform Editore, 2009; Le trappole nel processo civile, 2010, Giuffrè; L’onere di contestazione nel processo civile, Lexform Editore, 2010; L’appello civile. Vademecum, 2011, Giuffrè; Gli strumenti per contestare la ctu, Giuffrè, 2013; Come affrontare il ricorso per cassazione civile, www.youcanprint.it, 2020.

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