Nota a Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza n. 13260 del 09/06/2009 – Avv. Raffaele Plenteda consultabile sul sito www.plentedamaggiulli.it.
Con l’intervento mediatore di un’agenzia immobiliare, le parti giungono alla stipula di un contratto di compravendita immobiliare avente ad oggetto un fabbricato, il cui locale seminterrato, tuttavia, presentava alcune irregolarità sotto il profilo amministrativo/edilizio.
In occasione della sottoscrizione preliminare, l’incaricato dell’agenzia informava il promissario acquirente della predetta irregolarità, ma precisava anche che non si sarebbero posti particolari problemi per la successiva regolarizzazione, sicché il contratto veniva concluso proprio nella prospettiva di un’ “agevole regolarizzazione” e, in conseguenza, le parti corrispondevano la provvigione all’agenzia immobiliare.
All’atto della stipula del definitivo, però, il notaio rifiutava il rogito, sul rilievo che la regolarizzazione amministrativo/edilizia, in realtà, era impossibile. Le parti contrattuali scioglievano consensualmente il vincolo contrattuale.
Il promissario acquirente citava in giudizio l’agenzia immobiliare chiedendo la restituzione della provvigione sostenendo che, nella circostanza, non fosse ravvisabile alcuna “conclusione dell’affare” per via della radicale nullità del contratto preliminare, avendo quest’ultimo ad oggetto un immobile costruito senza concessione edilizia (Legge n. 10 del 1977).
La vicenda giunge all’esame della Corte di Cassazione, che pone a base della propria decisione il principio, già enunciato in precedenti pronunce, in base al quale la sanzione della nullità dei contratti aventi ad oggetto immobili privi della necessaria concessione edificatoria trova applicazione nei soli atti di trasferimento, con effetti reali e non nei contratti ad efficacia meramente obbligatoria, quali i preliminari di vendita.
Rilevato che l’ “affare” costituisce l’equivalente “volgare” e “comune” del termine “contratto” secondo l’accezione corrente di tale vocabolo nel linguaggio italiano odierno”, la Corte di Cassazione ritiene che la stipula di un contratto preliminare, valido in quanto non affetto dalla predetta nullità, sia sufficiente a considerare sussistente la “conclusione dell’affare” rilevante ai fini del diritto alla provvigione del mediatore, per quanto il preliminare stesso sia intrinsecamente inidoneo a preludere all’effettivo trasferimento della proprietà.
Avuto riguardo ai termini concreti della vicenda, considerato che il mediatore aveva informato il promissario acquirente della irregolarità dell’immobile, ma precisando anche che non ci sarebbero stati problemi per una successiva regolarizzazione, resta da chiedersi quale sarebbe stato l’esito finale della lite qualora la questione fosse stata affrontata sotto il profilo della responsabilità del mediatore, ex art. 1759 c.c., per inesatto adempimento dell’obbligo di comunicare alle parti ogni circostanza nota relativa alla valutazione sulla sicurezza dell’affare, potenzialmente idonea ad influire sulla sua conclusione.
Nota dell’Avv. Raffaele Plenteda
La sentenza è consultabile sul sito www.plentedamaggiulli.it
raffaele@plentedamaggiulli.it
Mirco Minardi
Avvocato, blogger, relatore in convegni e seminari. Autore di numerosi articoli apparsi su riviste specializzate cartacee e delle seguenti monografie: Le insidie e i trabocchetti della fase di trattazione del processo civile di cognizione. Manuale di sopravvivenza per l’avvocato, Lexform Editore, 2009; Le trappole nel processo civile, 2010, Giuffrè; L’onere di contestazione nel processo civile, Lexform Editore, 2010; L’appello civile. Vademecum, 2011, Giuffrè; Gli strumenti per contestare la ctu, Giuffrè, 2013; Come affrontare il ricorso per cassazione civile, www.youcanprint.it, 2020.
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