L’art. 1591 del c.c. stabilisce che “Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno“. La norma distingue pertanto (a) il corrispettivo dovuto per la prolungata occupazione (b) dal risarcimento del maggior danno.
Per quest’ultimo, secondo la giurisprudenza prevalente, occorre la dimostrazione di una prova rigorosa (a) della sua esistenza e (d) del suo preciso ammontare; a tal fine è utilizzabile qualsiasi mezzo di prova, comprese le presunzioni, le quali però devono essere gravi, precise e concordanti, e debbono essere anche idonee a provare in concreto il danno del locatore, non essendo sufficiente invocarle in astratto (in tale senso Cass. civile, sez.III, 31.3.2007, n.8071).
La Cassazione (Cass. civ. 20589/2007) ha precisato che sul locatore incombe l’onere di fornire idonea dimostrazione che, a causa del ritardo nella restituzione della cosa, il suo patrimonio ha subito una diminuzione – ravvisabile nella circostanza (a) di non aver potuto affittare a canone più elevato, (b) o vendere l’immobile a condizioni vantaggiose e dimostrabile attraverso la prova dell’esistenza di ben precise proposte d’affitto o di acquisto, (c) ovvero di altri, concreti propositi di utilizzazione.
A tal fine pertanto il locatore non può limitarsi a dedurre, genericamente, che il bene locato era suscettibile di un impiego economicamente migliore del canone originariamente pattuito, ma deve dare la prova secondo le regole ordinarie e può avvalersi anche di presunzioni dotate dei requisiti di cui all’art. 2729 c.c., purchè consentano di ritenere l’esistenza di soggetti seriamente disposti ad assicurarsi il godimento dell’immobile dietro un corrispettivo più vantaggioso per il locatore (ex plurimis, recentemente, Cass. n. 7499/07, 6958/07, 1224/06, 14753/05 e 268/05).
Nel caso in esame il Tribunale ha pertanto rigettato la domanda di risarcimento, in quanto il locatore non aveva dato adeguata dimostrazione del danno.
Colpisce che non sia stato domandato il corrispettivo dalla fine della locazione al rilascio dell’immobile, ma forse solo perché il conduttore aveva pagato spontaneamente.
Tribunale Trani, 05 maggio 2008, n. 126
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art.3 L.431/1998, depositato in data 21.12.2006, la ricorrente sig.ra F. M. L., proprietaria dell’appartamento sito in Barletta alla via …n.72, piano 2° primo piano, intimava al conduttore sig. S. C., il menzionato ricorso, diffidandolo al rilascio del predetto immobile entro il 16/12/2006, in virtù di contratto di locazione stipulato tra le parti in data 16/12/2002, in virtù di rituale disdetta comunicata a mezzo racc.a.r. in data 24.5.2006, per i motivi previsti dall’art.3 L.431/1998. Concludeva chiedendo, quindi, di emettere provvedimento di immediato rilascio e con vittoria di spese di lite. Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 19/2/2007, si costituiva il sig.S. C., contestando l’avversa domanda per essere la stessa infondata in fatto e in diritto. Concludeva chiedendo il rigetto della domanda della ricorrente. Con vittoria di spese e competenze di lite.
All’udienza del 19.2.2007, si costituiva il contraddittorio, il giudicante si riservava e, con ordinanza resa fuori udienza in data 9/3/2007, ordinava al convenuto il rilascio dell’immobile, disponeva il mutamento del rito e rinviava la causa all’udienza del 19/10/2007. A tale udienza, il giudicante si riservava e scioglieva la riserva in data 5.11.2007, rigettando le richieste istruttorie e rinviava la causa all’udienza dell’11.4.2008, per la discussione e decisione con termine per deposito di note conclusive.
La causa è stata istruita con produzione documentale.
All’udienza dell’11.4.2008 la causa è stata decisa con lettura del dispositivo.
MOTIVI DELLA DECISIONELa domanda dell’intimante merita accoglimento per le ragioni di seguito esposte.
La parte ricorrente, attraverso la produzione documentale ha dato prova del fatto costituito della pretesa azionata.
Infatti con racc.a.r. del 24.5.2006, la locatrice ha esercitato il proprio diritto di disdetta alla prima scadenza, nel rispetto dei termini di legge, come patuito nel contratto di locazione stipulato tra le parti in data 16.12.2006.
In altri termini, ha esercitato il diritto di disdetta al primo rinnovo contrattuale, rientrando nell’alveo dei motivi contenuti dall’art.3 della L.431/1998, ovvero l’appartamento di cui è causa doveva essere ristrutturato e destinato ad uso abitativo della figlia, sig.ra B. A.
Per tutto quanto innanzi esposto, va accolta la domanda dell’intimante, per l’effetto va dichiarata valida ed efficace la licenza per finita locazione, afferente l’appartamento sito in Barletta alla via .. piano 2° e va confermata l’ordinanza del 9.3.2007. Invece, la domanda di risarcimento danni avanzata da parte intimante nella memoria integrativa ex art.426 c.p.c., circa il ritardo del rilascio dell’immobile di cui è causa da parte del conduttore, non può essere accolta in quanto non provata; per meglio dire la ricorrente non ha in alcun modo provato quale maggior danno ha provocato alla stessa la ritardata consegna, da parte del sig.S. C., dell’appartamento sito in Barletta alla via …, in ossequio all’art.1591 c.c.. Infatti in materia di danni da restituzione ritardata, ex art.1591 c.c., trattandosi di responsabilità del conduttore di natura contrattuale, il danno deve essere rigorosamente provato nella sua esistenza e nel suo preciso ammontare dal locatore; a tal fine è utilizzabile qualsiasi mezzo di prova, comprese le presunzioni, le quali non solo devono essere gravi, precise e concordanti, ma debbono essere anche idonee a provare in concreto il danno del locatore, non essendo sufficiente invocarle in astratto (in tale senso Cass. civile, sez.III, 31.3.2007, n.8071)
Per quanto concerne il regime delle spese processuali ritiene questo giudicante sussistere giusti motivi per una declaratoria di integrale compensazione delle spese di giudizio.
P.Q.M.
Il Giudice Onorario del Tribunale di Trani, sede distaccata di Barletta, Avv. Nicola Frivoli, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da F. M. L., nei confronti di S. C., così provvede:
1) accoglie la domanda della ricorrente;
2) dichiara valida ed efficace il ricorso ex art.3 L.431/1998, afferente l’appartamento sito in Barletta alla via…, piano 2°;
3) per l’effetto conferma l’ordinanza del 9.3.2007;
4) rigetta, altresì, la domanda di risarcimento danni formulata dalla ricorrente;
5) compensa le spese di lite.
Così deciso in Barletta, lì 11/04/2008
Giudice Nicola Frivoli
Mirco Minardi
Avvocato, blogger, relatore in convegni e seminari. Autore di numerosi articoli apparsi su riviste specializzate cartacee e delle seguenti monografie: Le insidie e i trabocchetti della fase di trattazione del processo civile di cognizione. Manuale di sopravvivenza per l’avvocato, Lexform Editore, 2009; Le trappole nel processo civile, 2010, Giuffrè; L’onere di contestazione nel processo civile, Lexform Editore, 2010; L’appello civile. Vademecum, 2011, Giuffrè; Gli strumenti per contestare la ctu, Giuffrè, 2013; Come affrontare il ricorso per cassazione civile, www.youcanprint.it, 2020.
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