Concesso il termine di grazia e pagato solo parzialmente il debito, può il giudice ritenere non grave l’inadempimento?

Mirco Minardi

L’art. 55 della legge sull’equo canone prevede la possibilità di impedire la risoluzione del contratto di locazione mediante il pagamento dei canoni scaduti, degli oneri accessori, degli interessi legali maturati e delle spese processuali liquidate dal giudice.

Si tratta di un potere di sanatoria che può essere utilizzato per un massimo di tre volte in quattro anni.

In base alla legge il pagamento dovrebbe avvenire in udienza, ma in pratica il giudice concede un termine di 90 giorni, pari a quello massimo stabilito dalla legge.

Qualora la morosità dipenda da precarie condizioni economiche insorte dopo la stipulazione del contratto il termine massimo è di 120 giorni e la possibilità di sanatoria può essere esercitata per quattro volte.

Supponiamo però che la sanatoria sia parziale: in questo caso il giudice può ritenere non grave l’inadempimento e quindi salvare il contratto?

La risposta è no. La S.C. Ha affermato che con la richiesta di concessione del c.d. “termine di grazia”, il conduttore manifesta implicitamente, per ciò solo, una volontà incompatibile con quella di opporsi alla convalida, sicché al mancato adempimento nel termine fissato dal giudice consegue “ipso facto” l’emissione da parte di questi dell’ordinanza di convalida ex art. 663 c.p.c., senza che possano assumere rilievo (in quanto irrituali e tardive) eventuali eccezioni o contestazioni circa la sussistenza e/o l’entità del credito vantato dal locatore, sollevate dopo la predetta richiesta di termine per sanare la morosità, giacchè, a norma della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 55, il comportamento del conduttore sanante la morosità deve consistere nell’estinzione di tutto quanto dovuto per canoni, oneri accessori, interessi e spese fino alla scadenza del termine di grazia, senza che l’inadempimento residuo sia suscettibile di nuova verifica sotto il profilo della gravità.

Il giudice non ha infatti il potere di valutare se il superamento, ancorchè esiguo, del suddetto termine di grazia concesso al conduttore per sanare la morosità costituisca inadempimento grave, nè se il ritardo dipenda dal debitore o da un terzo di cui egli si sia avvalso per adempiere (come nel caso di trasmissione della somma dovuta tramite assegno spedito a mezzo del servizio postale nel termine, ma pervenuto il giorno dopo), perchè il giudice ha soltanto la possibilità di fissare il termine entro il limite minimo e massimo stabilito dal legislatore; e d’altro canto l’obbligazione di pagamento del canone, in mancanza di diversa pattuizione, deve essere adempiuta al domicilio del creditore al tempo della scadenza, e perciò il rischio di ritardo o mancata ricezione restando pertanto a carico del debitore, in quanto attiene alla fase preparatoria del pagamento (Cass., 24 marzo 2006, n. 6636).

 

Cassazione civile  sez. III  Data:05/04/2012 ( ud. 06/03/2012 , dep.05/04/2012 )Numero:5540


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Mirco Minardi

Avvocato, direttore responsabile del blog per la formazione giuridica www.lexform.it. Relatore in convegni e seminari. Autore di numerosi articoli apparsi su riviste specializzate cartacee e telematiche e della monografia "Le insidie e i trabocchetti della fase di trattazione del processo”, ed. Lexform.

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2 commenti:

  1. Marco

    Salve,
    sono un locatore,che ha stipulato un contratto di locazione per un immobile commerciale,in cui ho concesso al conduttore fi parlarmi un affitto inferiore solo per il primo anno a titolo di avviamento della sua attivita’.Adesso,che sta per decorrere il secondo anno lui gia’ mi ha detto che non intende pagarmi l’affitto pieno (reale) e non vuole più’ concedermi la fideiussione assicurativa come garanzia dell’affitto. Avendo inserito nel contratto la clausola rescissoria espressa,posso farla vale gia’ per il fatto che non mi sta presentando la fideussione oppure vale solo per il canone di locazione?
    Se mi continua a pagare il canone concordato solo peri l primo anno e non il reale canone valido dal secondo anno,e’ considerato inadempimento da parte del conduttore e posso far valere la clausola oppure devo aspettare tre mesi di inadempimento?
    Volevo anche capire cosa significa quando nel contratto dice che la fideiussione e’ pena di nullità’ del contratto? Posso far valere la clausola risolutiva se il conduttore non consegna la fideiussione?Come devo procedere? Grazie

  2. Antonia

    Buona sera,
    sono una conduttrice che ha subito uno sfratto per finita locazione nel lontano 1998. Lo sfratto è stato reso esecutivo e mi è stato notificato anche l’atto di precetto. Mi sono opposta all’atto di precetto per vizi formale e ho chiamato in giudizio il locatore con atto di citazione in revocazione.
    Il procedimento si è concluso nel 2015 con una sentenza di rigetto. La domanda che pongo è: 1. puo il proprietario notificarmi ora il precetto sulla base del titolo esecutivo ottenuto nel 1998 e mai sospeso ? o l’efficacia dello stesso si è prescritta ? Visto che avrebbe potuto metterlo in esecuzione anche nel corso del procedimento suddetto? 2. O deve farmi un altro sfratto ex novo ? e comunque dovrebbe prima attivarsi con la mediazione? spero di essere stata comprensibile.
    Grazie
    Antonia

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